(MK - ASEAN) - LTS: Có lẽ chưa bao giờ việc mua miếng đất đồng sở hữu phổ biến như hiện tại, vì việc mua đồng sở hữu thường đi với những hấp dẫn khó cưỡng như giá rẻ, vẻ như hợp pháp nên có thể an tâm…

Song ít người hiểu rằng, nếu nhìn vấn đề từ hai phía thì, thật ra người mua đang mạo hiểm tiền bạc của gia đình hoặc bản thân và nhà quản lý, nếu để tình trạng này diễn ra, hậu quả sẽ rất phức tạp bởi những diễn biến thực tế khó lường.

Và thời gian qua, tình hình mua bán đồng sở hữu diễn ra khá phổ biến ở không ít tỉnh, thành phố, nhất là khu vực phía Nam. Thực tế, có nhiều thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch không thể tách thửa nhỏ nên chủ đất cho làm vi bằng đồng sở hữu cho vài hoặc nhiều người mua, điều này tiềm ẩn sự rủi ro khá lớn cho người mua.

Thực trạng khá phổ biến.

Thời gian qua – Trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố rộ lên hiện tượng các Cò (môi giới) đất chào bán đất đồng sở hữu, với những lời mời chào rất hấp dẫn: Đồng sở hữu những vẫn có sổ sở hữu riêng, giá rẻ, không quyết ngay mất cơ hội…Thực tế điều này có nghĩa là, một miếng đất nhưng chủ cũ không thể tách thửa nên bán cho nhiều người, sau đó qua Văn phòng Thừa phát lại làm vi bằng đồng sở hữu – Bởi thế mới có tình trạng có miếng đất diện tích chừng  400-500m2 nhưng đến 6 -7 người cùng đứng tên (mỗi người 01 sổ). Thông thường thì diện tích các miếng đất này hay phổ biến ở ngưỡng diện tích chừng 250-300m2 trở lên thì 3 hoặc 5 người đứng tên đồng sở hữu. Nhiều miếng diện tích lớn hơn thì nhiều người đồng sở hữu, tùy nhu cầu và khả năng tài chính của từng người mua. Cá biệt có trường hợp miếng đất diện tích 1000m2, nhưng có tới…150 người đứng tên đồng sở hữu.

Một miếng đất đang rao bán đồng sở hữu tại xã An Viễn huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai

 

Thực tế điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, dẫn đến người mua dễ bị đối mặt với những khó khăn phức tạp  sau này. Đồng thời, cơ quan hữu trách cũng rất khó quản lý, đặc biệt đối với các cơ quan quản lý về quy hoạch, xây dựng, đất đai vì sẽ bị động trong các vấn đề về quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất. Và thực tế này sẽ dấn đến hệ lụy khác là tình trạng xây dựng trái phép rất dễ xẩy ra, thậm chí người dân sẽ có thể liên quan đến pháp luật. Cuối cùng, hậu quả cả xã hội sẽ phải gánh chịu.

Nhiều thửa đất sổ hồng “chung” đang được rao bán với hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng và có giá bán vô cùng hấp dẫn.

Theo nhiều cán bộ phụ trách đô thị lâu năm, có nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực về đô thị, thì đồng sở hữu mang lại khá nhiều rủi ro và khá lớn đối với người dân, vì trong các sơ đồ phân lô tự “vẽ” của chủ sử dụng đất thể hiện “hẻm/đường tự mở”…Nhiều người mua thiếu hiểu biết sẽ không hiểu rằng những con hẻm/đường này thực tế không phải đất giao thông do Nhà nước quản lý nên không có giá trị pháp lý. Đó là còn chưa kể đến thực trạng này còn làm ảnh hưởng không nhỏ đến các công tác quản lý chuyên ngành như quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, đất đai của địa phương, gây khó khăn rất lớn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, các dự án chỉnh trang đô thị…

Thực tế có tình trạng đồng sở hữu trên một miếng đất thường là do chủ đất không thể tách riêng từng thửa đất nhỏ để chuyển nhượng cho các cá hya tập thể vì khu vực đó có thể bị quy hoạch hoặc không đủ điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành. Nếu người dân không hiểu hoặc cố tình mua (vì thường những miếng đất như thế giá rẻ, lại qua lời “dụ khị” rất dễ lọt tai của chủ đất hoặc môi giới) – Thì trong tương lai, hậu quả là rất khó lường, người mua có thể hoặc mất tiền hoặc không xây dựng được, đặc biệt khó khăn trong việc chuyển nhượng, dẫn đến tranh chấp, kiện cáo… phải đối mặt với pháp luật.

Đồng sở hữu: Nỗi niềm không biết tỏ cùng ai…

Thực tế hiện tại theo quy định, nhà đất đồng sở hữu thể hiện trên sổ được cấp có dòng chữ “cùng sử dụng đất với…” với hai hình thức thể hiện: Ghi cùng lúc đầy đủ từng hộ gia đình, cá nhân hoặc chỉ ghi tên một cá nhân đại diện. Sổ được cấp một bản duy nhất hoặc được cấp thành nhiều bản cho từng hộ gia đình, cá nhân tùy theo yêu cầu của họ.

Đối chiếu với quy định Bộ Luật Dân sự, dạng bất động sản thuộc sở hữu chung, cùng của nhiều người này được xác định là sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Theo đó, các chủ sử dụng đất chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Nhiều người dân đã mất tiền “oan” khi chủ nhà cầm cố tài sản vào ngân hàng và mất khả năng chi trả.

Bởi thế khi giao dịch mua bán bất động sản, với các nhà đất đồng sở hữu, theo ý kiến các luật sư thì:  Người mua cần lưu ý nhiều vấn đề. Trong đó, nếu thực hiện giao dịch thì phải có đầy đủ các đồng sở hữu hoặc phải có các Giấy ủy quyền hợp pháp có công chứng nên quá trình ký kết hợp đồng tại đơn vị công chứng cũng có thể kéo dài vì phải chờ đầy đủ các đồng chủ sở hữu. Các luật sư cũng cảnh báo rủi ro lớn khác tiềm ẩn “Cho dù có Giấy ủy quyền hợp pháp tại công chứng nhưng thời gian đã quá lâu và đã bị hủy (người nhận ủy quyền che giấu), có những người ủy quyền đã mất nên các Giấy ủy quyền này không còn hiệu lực nhưng không được thẩm tra xác minh”

Một ngôi nhà đang xây dựng trên đất nông nghiệp được phân lô bán theo hình thức đồng sở hữu tại xã An Viễn

Đồng thời – Người mua cũng cần lường trước tình huống: Thông lệ,  giai đoạn đầu giao dịch nhà đất, thì chỉ gặp và ký kết Văn bản hợp đồng đặt cọc, giao tiền cho một người trong số các đồng sở hữu nên các giao dịch này rơi vào trường hợp vô hiệu nên nếu có một đồng sở hữu không đồng ý, hoặc do nhà đất tăng giá…Thì người mua có nguy cơ không thể ký Hợp đồng tại công chứng, tiền đặt cọc cũng thường “theo người <nhận tiền đặt cọc> cuốn đi” vì hầu hết các Hợp đồng đặt cọc này – Thường có điều khoản chặt chẽ về khoản việc: Nếu không mua nữa, quá thời hạn quy định, không giao dịch tiếp, người mua phải chịu mất số tiền đặt cọc… Trong khi – Với những nhà đất đồng sở hữu nhưng trên thực tế họ cùng sử dụng (chung Giấy chứng nhận hoặc chung cả hộ khẩu) thì do quá trình sử dụng đã có sự cải tạo nhưng không có giấy phép như thay đổi cửa đi, phân chia tường ngăn… nên khi người mua đăng ký sang tên vẫn không thể thực hiện được do UBND xã/phường xác minh nên yêu cầu phải khôi phục đúng giấy phép ban đầu được cấp. Rất nhiều giao dịch mà nhà đất cải tạo sai không phép đã phải hủy giao dịch do không đăng ký được sang tên người mua. Bởi do nhà đất đồng sở hữu từ quá trình cùng chung vốn để mua, từ những người hoạt động kinh doanh nên có thêm những rủi ro từ các đồng sở hữu như quy định tại Điều 75 Luật Thi hành án dân sự thì trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì bị tuyên giao dịch vô hiệu để xử lý tài sản thực hiện các quyết định thi hành án – Đây là tột trong các rủi ro quan trọng khác về loại hình đồng sở hữu này.

Nhiều rắc rối khi mua nhà đất đồng sở hữu

Đồng thời đồng sở hữu (quyền sở hữu tài sản của nhiều người được pháp luật ghi nhận và cấp Giấy chứng nhận), tuy nhiên là dạng sở hữu phức tạp về người sở hữu nên việc thực hiện các thủ tục hành chính sẽ cần thêm nhiều các loại giấy tờ…Đó là còn chưa kể đến những khó khăn, phức tạp mà cơ quan quản lý phải đối mặt, trong việc quản lý hành chính, an ninh trật tự, quản lý xây dựng…Hoặc giao dịch thông qua giấy tay hoặc lập vi bằng tại đơn vị Thừa phát lại nên phát sinh nhiều tranh chấp…

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *