LTS: Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2019 sẽ diễn biến ra sao? là mối quan tâm hàng đầu, không chỉ của các nhà đầu tư (kể cả các nhà đầu tư đến từ khu vực ASEAN), mà còn cả của người tiêu dùng, khi “giấc mơ” của rất nhiều người vẫn là, có được một nơi an cư để lạc nghiêp. Đã có nhiều “kịch bản” cho sự quan tâm này.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Để góp phần có cái nhìn đa diện, chuẩn xác hơn về câu hỏi này – Báo Thời báo Mê Kông đã trao đổi, trò chuyện với nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một người am tường thật sự về lĩnh vực này.

Thời báo Mê Kông trân trọng giới thiệu bài viết của nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam, về vấn đề đang được rất nhiều người quan tâm này là, diễn biễn của thị trường BĐS Việt Nam, năm 2019.

Năm 2018, theo đánh giá cá nhân tôi, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều chuyển biến theo hướng ngày một bền vững hơn. Rõ ràng là, kết thúc năm 2018, lượng gia dịch hàng hóa BĐS tăng, nhưng giá không tăng mạnh, không “sốt nóng”, trong khi số lượng người mua để sinh sống thật sự tại các dự án tỷ lệ cao. Đây là những chỉ số quan trọng để có thể nhận định: Thị trường BĐS đang và sẽ phát triển ổn định hơn.

Đồng thời DN đã có sự khôn khéo, linh hoạt hơn trong việc phát triển sản phẩm sát hơn với nhu cầu ở thật của người dân…Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn…người dân cũng có kinh nghiệm hơn trong việc mua bán, đầu tư vào BĐS.

Tuy nhiên, ngoài những điểm mạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có những khó khăn nhất định. Đơn cử: Đa số DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS của Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi thực tế từ năm 2016, Chính phủ đã có biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường địa ốc, khiến các DN BĐS gặp khó khăn. Bên cạnh đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel cũng đang điều chính xuống, không còn sối động như giai đoạn 2015-2017…

Nhưng giới DN luôn biết biến thách thức thành cơ hội nên mỗi doanh nhân sẽ tìm ra cơ hội mới từ khó khăn. Cơ chế thị trường cũng luôn loại bỏ những DN làm nghiệp dư, yếu kém…để giữ lại những DN lớn, có ý chí mạnh mẽ. Điều này thể hiện rõ thông qua chiến lược phát triển các sản phẩm. Thực tế năm 2018, chiến lược của các chủ đầu tư ngày càng phù hợp hơn với nhu cầu thật của thị trường. Nghĩa là thay vì các căn hộ to, giá đắt, DN chú trọng phát triển những căn hộ nhỏ, giá tiền vừa phải. Điều đó có nghĩa là cách các định dự án, cơ cấu căn hộ được các chủ đầu tư tính toán cẩn thận, chi tiết, phù hợp thực tiễn hơn để giao dịch tăng cao hơn…

Như vậy, thực chất là sức mua của thị trường vẫn rất tốt, vấn đề mấu chốt ở đây là thiếu nguồn cung hợp lý. Do đó, thị trường trong năm 2019, có thể chạm lại một chút những điều này là cần thiết. Chậm nhưng không thiếu hàng hóa. Bởi nếu theo nguyên tắc thị trường, việc thiếu hàng giá sẽ tăng, nhưng có thể thấy đếnn cuối năm 2018, giao dịch có tăng, nhưng giá không có “đột biến”.

Theo ghi nhận từ các thành viên Hiệp hội, các trung tâm BĐS lớn hiện nay như Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…, thật sự đang có nhiều vấn đề khó khăn liên quan đến chính sách và pháp lý, dẫn đến sự phát triển chậm trễ của các dự án BĐS. Do đó, các nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch vốn đầu tư về các địa phương vốn dĩ có thị trường BĐS chưa phát triển nhưng nhiều tiềm năng, đặc biệt các địa phương có vị trí trung tâm vùng và có lợi thế du lịch, điển hình phải kể đến Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Cần Thơ, Bình Định, Đà Lạt (Lâm Đồng), Vũng Tàu…

Một số Tỉnh, Tp khác như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Phú Yên…Thậm chí Yên Bái, Bạc Liêu cũng là những vùng đất mà các nhà đầu tư đang chú ý. Theo đó, xu hướng trong tương lai, BĐS địa phương sẽ sôi động và có nhiều dư địa phát triển, nhất là với các nhà đầu tư vừa và lớn, với cách thức đầu tư bài bản, chuyên nghiệp…

Năm 2019, thị trường BĐS Việt Nam sẽ đan xen thách thức cùng cơ hội. Tuy nhiên, phải khẳng định, hiện nay và vài năm nữa không xảy ra tình trạng bong bong. Gần 2 năm trở lại đây, Chính phủ chỉ đạo ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm dòng vốn tín dụng và thị trường BĐS. Nhưng khác với giai đoạn “giật cục” ban đầu, giờ đây việc điều hành dòng vốn của NHNN đã “mượt” hơn, chỉ “rà phanh” mà không “đạp phanh” nên đã mang lại những hiệu quả tích cực. Siết tín dụng, thị trwon- fg sẽ giảm những giảm ở mức có thể yên tâm là không thiếu hàng…Bên cạnh đó, trong hơn 15 năm có Luật Nhà ở, nước ta đã phát triển khoảng 70 triệu m2 nhà ở mỗi năm.

Trong khi đó, theo chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia thì mục tiêu mỗi năm sẽ tăng trung bình 1m2/người. Như vậy, giai đoạn từ nay về sau, chúng ta sẽ phải cố gắng phát triển 100 triệu m2 nhà ở, chưa kể các công trình văn phòng dịch vụ, hạ tầng công nghiệp, giao thông, đô thị khác. Đây là cơ hội tiềm tàng để các DN nước ngoài quan tâm, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập sâu rộng, tích cực thực thi các Hiệp định thương mại thế hệ mới song phương và đa phương, thực tế này thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng toàn cầu hóa BĐS, mở ra nhiều cơ hội cho người nước ngoài mua nhà và đầu tư FDI vào thị trường BĐS Việt Nam.

Đồng thời, theo ghi nhận từ VNREA- 2018 là năm thứ 4 liên tiếp, lượng khách du lịch quốc tế và trong nước tăng trên 30%, một con số ấn tượng. Dự kiến sẽ đạt 17-18 triệu lượt khách quốc tế và khoảng trên 60 triệu lượt khách nội địa vào năm 2020. Do đó, ước tính đến năm 2020, chúng ta vẫn có thể thiếu đến hàng vạn phòng khách sạn. Đây là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư. Giao dịch BĐS nghỉ dưỡng năm 2018 tuy có xu hướng chững lại, phần lớn là do thiếu hành lang pháp lý. Tuy nhiên, Chính phủ vẫn đang tiếp tục có những chỉ đạo mang tính tích cực ủng hộ, để đưa ra được hàng lang pháp lý giúp condotel trở thành sản phẩm chính thức có quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng, được cấp sổ đỏ, được mua bán hợp pháp.

Mặt khác, dự kiến tỷ lệ đô thị hóa tăng lên 46% vào năm 2015. Ước tính trong 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới có thể lên đến 5,1 triệu căn, trong phân khúc nhà giá thấp và trung bình. Do đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, theo đánh giá của chúng tôi. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019.

Do vậy, các chủ đầu tư phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường. Các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Ngoài ra, xu thế xây dựng đô thị xanh, tòa nhà thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn, trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng. Còn phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thật và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.

Thị trưởng BĐS sang năm 2019 ổn định hơn

Có thể nói hiện tại, hoạt động điều hành của Chính phủ, xây dựng cơ cấu hàng hóa của chủ đầu tư, hoạt động giao dịch của khách hàng, người dân đang đi đúng hướng, tạo cơ hội cho những DN làm ăn nghiêm túc. Thể hiện rõ nhất qua các chính sách siết chặt vốn, thủ tục hành chính của Nhà nước, DN linh hoạt với thị trường, các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, khi cơ cấu sát sản phẩm với nhu cầu ở thật của người dân…Thêm vào đó, việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai trong thời gian tới cũng sẽ tạo độ mở cho thị trường phát triển mạnh hơn.

Tóm lại theo chúng tôi, năm 2019- Thị trường BĐS sẽ đi vào trật tự, ổn định hơn, thanh khoản vẫn tốt, nếu DN chọn được đúng vị trí, cơ cấu hàng hóa và thời điểm để phát triển dự án phù hợp…Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam đều có đà phát triển tốt, nếu như tiếp tục có sự kiểm soát và điều chỉnh hợp lý.

Nguyễn Trần Nam Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam