(MK - ASEAN) - LTS: Đã từ rất lâu rồi câu ca “An cư lạc nghiệp” vẫn là câu ca dao luôn được mọi người dân tại mọi tầng lớp trong xã hội, trong mọi thời đại, ở mọi nơi trên mọi miền đất nước này, vô cùng tâm đắc - Vì đã diễn tả được thẳm sâu-Một cách bình dị nhưng hết sức ý nghĩa, niềm mong ước của tất cả mọi người về niềm khát khao cháy bỏng ngàn đời về một mái ấm của gia đình và bản thân…Đặc biệt với những người có thu nhập thấp (NTNT).

Bởi thế - Việc Đảng và Chính phủ luôn trăn trở, quan tâm đến mơ ước này của mọi người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, đặc biệt những người công nhân…Bằng việc thời gian qua, đã ban hành một số cơ chế, chính sách ưu đãi, nhất là với các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) quan tâm phát triển mảng nhà ở này (Nhà ở xã hội) - Đã được nhân dân mọi tầng lớp và các DN BĐS rất trân trọng, hoan nghênh và nỗ lực triển khai. Dù thế, vẫn còn đó nhiều khó khăn, nan giải trong việc phát triển lĩnh vực nhà ở cho người có thu nhập thấp, đặc biệt về phía các DN- Dù nhiều DN rất có Tâm muốn phát triển lĩnh vực này.

 

Nhà ở cho người thu nhập thấp – vấn đề còn nan giải.

Nhà ở cho người thu nhập thấp: Đòi hỏi cấp bách.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho hay: Từ năm 2016 đến nay, chính sách hỗ trợ nhà ở cho NTNT tại đô thị và công nhân lao động được thực hiện theo Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật. Thực tế cũng đã có 1.040 dự án đầu tư xây dựng (ĐTXD) nhà ở xã hội (NƠXH) dành cho NTNT tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, bao gồm 507 dự án NƠXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375ha và 533 dự án (DA) được XD trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại (NƠTM), dự án phát triển đô thị, với diện tích đất hơn 1.983ha.

Cũng theo báo cáo của bộ Xây dựng: Trong đó, đã hoàn thành 248 dự án với quy mô XD khoảng hơn 103.500 căn, tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2; đang tiếp tục triển khai 264 DA, với quy mô XD khoảng 216.500 căn, có tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2; còn lại 512 DA chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.

Như vậy thực tế, tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 NƠXH đã XD, mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2 nhà ở). Trong khi – Cũng theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, nên cần XD khoảng Số lượng dự án NƠXH cung cấp ra thị trường ngày càng hiếm. Như vậy là Cầu về nhà ở cao (nếu không muốn nói là rất cao), nhưng Cung là thực tế lại chưa đáp ứng được (mới chỉ được 41,4% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020)

Đâu là nguyên nhân.

Không chỉ có một nguyên nhân dẫn đến thực tế đáng lo ngại là số lượng NƠXH đưa ra thị trường ngày càng khan hiếm (trong khoảng thời gian 02 hai năm trở lại đây, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh gần như không có DA  mới được phê duyệt. Cụ thể, trong quý III/2020, trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường), mà có tới vài nguyên nhân cơ bản.

Trước hết – Là do quy mô quỹ đất 20% trong các dự án NƠ thương mại càng ngày càng bị thu hẹp theo thời gian. Theo nhận định thống nhất của nhiều chuyên gia: Việc nới rộng khoảng cách giữa phân khúc NƠXH, nhà giá thấp với phân khúc trung – cao cấp là từ cơ chế. Bởi Luật Nhà ở 2014 quy định, tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư DA XD NƠ thương mại phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã ĐTXD hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên – Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ lại quy định, trường hợp dự án phát triển NƠ thương mại, DA ĐT phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn một trong 3 hình thức: Hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong DA; hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH; hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Do vậy – Đã có hiện tượng, hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án, vì có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng NƠXH tại dự án hoặc hoán đổi quỹ NƠXH khác có giá trị tương đương.

Trong khi thực tế, các cơ chế phù hợp hỗ trợ cho phân khúc này phát triển như chính sách tín dụng hỗ trợ người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tạo lập nhà ở, cũng như cơ chế chính sách hữu hiệu khuyến khích doanh nghiệp phát triển NƠXH, nhà ở cho thuê…lại chưa có. Song song, là những vướng mắc trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách chủ trương, quy hoạch, phê duyệt… khiến nhiều DA bị ách tắc trong một thời gian khá dài.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Thực tế thời gian qua cho thấy, về lâu dài, rõ ràng là muốn giải quyết một cách căn cơ, triệt để thúc đẩy phát triển nhà ở cho NTNT tại đô thị và công nhân tại khu công nghiệp, cần thiết phải triển khai thực hiện đồng bộ một loạt giải pháp mang tính tổng thể, toàn diện. Đồng thời triển khai nghiên cứu, sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở, trước mắt, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 41/NQ-CP về việc giao Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP theo trình tự rút gọn. Theo đó, Bộ Xây dựng tập trung nghiên cứu nhằm tháo gỡ những hạn chế, vướng mắc cơ bản về nguồn vốn, về quỹ đất, giảm bớt thủ tục hành chính, tạo điều thuận lợi, khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, phát triển NƠXH.

Dù thế – Để đảm bảo cân bằng giữa mục tiêu an sinh xã hội, tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho NTNT, vừa mang tính nhân văn hơn, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng: Chính phủ nên giữ nguyên quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, dự án nhà chung cư có quy mô 10ha, phải dành 20% quỹ đất ở, tương đương 7.000m2 để xây dựng NƠXH trong dự án.

Giấc mơ hoa vẫn…xa

Mặc dù được xây dựng nhiều nhưng nhà thu nhập thấp có giá vẫn cao so với thu nhập của người dân

Từ những thông tin tổng hợp của các cơ quan hữu trách về tình hình thị trường BĐS, thực tế cho thấy: Giá cả của BĐS vẫn chưa hạ nhiệt. Thậm chí có xu hướng giữ nguyên hoặc tăng nhe. Báo cáo quý III/2020 của Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, dù căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, song tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, (khoảng 70%). Đặc biệt, chưa thấy hiện tượng DA BĐS nào công bố giảm giá; cả nước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ phân khúc trung, cao cấp gần như đi ngang; phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 – 5%…

Khảo sát từ C.ty nghiên cứu thị trường Savills cũng cho Hà Nội cho thấy kết quả tương tự: Giá sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý và 10% theo năm lên 1.500 USD/m2. Giá thứ cấp trung bình bị ảnh hưởng bởi đại dịch nhiều hơn, giảm -1% theo quý xuống 1.157 USD/m2. Khảo sát về cuộc sống khi cách ly xã hội của Savills gần đây chứng minh, giá và diện tích là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà. Chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và khu vực lân cận ngày càng thu hẹp do nhiều tiện ích được cung cấp để bù đắp cho các bất lợi về mặt vị trí. Còn nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam là: “Xu hướng tăng giá nhà tại Việt Nam là do thiếu hụt nguồn cung. Dự án bình dân đã bị đẩy từ 20 – 28 triệu đồng/m2, ngang ngửa với phân khúc cao cấp, điều này mang lại khó khăn cho những người nghèo”.

Chị Bùi Thị Tình (35 tuổi – Q.7 TP HCM)) tâm sự: Là chuyên viên một công ty logistic trên địa bàn Quận 7, Chị Tình cũng tích lũy được một khoản với mức thu nhập gần 20 triệu đồng 1 tháng. Tuy nhiên, khi bắt đầu tìm hiểu thông tin các DA để dự định mua nhà, chị Tình mới “vỡ mộng”: “Năm vừa rồi tôi có tìm một số dự án khu vực Q.7 với mức giá bình dân. Lúc đó thì khoảng 1,8 tỷ đến 2,1 tỷ đồng một căn hộ hai phòng ngủ. Hiện tại thì giá đã lên quá cao rồi, gần khu vực tôi ở đã không còn căn hộ phù hợp với túi tiền nữa. Việc mua căn hộ đã được xếp qua một bên và tôi tiếp tục ở trọ”.

Cũng chật vật lập nghiệp giữa Sài Gòn phồn hoa, anh Nguyễn Gia Phú (30 tuổi, quê Phú Thọ) đã có thâm niên 7 năm thuê trọ. Đến nay, khi bắt đầu nghĩ đến việc cần có một chỗ ở ổn định ở TP.HCM để an cư thì mọi thứ lại trở nên quá xa vời: “Tình hình nhà ở của em không ổn định mà giá lại khá cao so với thu nhập. Em mong rằng sắp tới thành phố sẽ có những chính sách để giúp cho những người sinh sống và làm việc tại Sài Gòn như em, làm sao có những chỗ ở tốt hơn với giá cả phù hợp. Thủ Đức lên thành phố, em hy vọng đây sẽ là một trong những điều đầu tiên mà chính quyền quan tâm để em có thể yên tâm sinh sống và làm việc”.

Kể về hành trình tạo lập chỗ ở, anh Lê Bảo Hà (Cầu Giấy, Hà Nội) than thở: Vợ chồng anh và con nhỏ đã ở nhà thuê gần 10 năm nay. Dành dụm được hơn 500 triệu đồng, nếu vay mượn thêm người thân có thể gom góp được khoảng 700 triệu đồng, mục tiêu là mua một căn NƠXH nhưng mãi chưa mua được, dù đã đi xem rất nhiều – Bởi những DA nằm trong khả năng chi trả thì quá xa, thiếu tiện ích. “Mỗi căn hộ khoảng 600-700 triệu đồng, rất phù hợp với năng lực tài chính nhưng lại quá xa, vợ chồng e rất khó khăn trong việc di chuyển khi đi làm nên không thể mua. Mới đây tìm hiểu một DAkhác ở Đại Mỗ, phù hợp cho việc đi lại, thế nhưng đến tận nơi thì mới biết mức giá tạm tính được đưa ra là 17,5 triệu đồng/m² chưa có VAT và phí bảo trì. Nếu tính cả VAT và phí bảo trì, giá nhà có lẽ phải lên đến 18,5 triệu đồng/m². Một căn hộ gần 70m² ở đây, số tiền chúng tôi có mới được nửa căn hộ, ngay cả khi có mua căn hộ 50m² thì cũng không đủ tiền. Thế nên cũng chỉ biết chờ đợi” – anh Hà chia sẻ nỗi niềm.

Gian nan không kém là trường hợp của chị Nguyễn Lan Anh (Hoài Đức, Hà Nội). Chị Lan Anh cho biết, xác định tài chính không dư dả nên đương nhiên nhà sẽ xa trung tâm một chút, nhưng hiện vẫn chưa thể quyết định mua, bởi giá nhà quá cao “Xác định mua nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp. Nếu tính vay ngân hàng với lãi suất thương mại, mà vợ chồng thu nhập dưới 9 triệu đồng/người, phải nuôi con nhỏ, chi trả rất nhiều khoản thiết yếu thì không có khả năng mua. Cá nhân tôi cho rằng, với mặt bằng giá nhà ở xã hội từ 15 triệu đồng/m² hiện nay, phải những người có thu nhập trung bình trở lên mới đủ khả năng chi trả”, chị Lan Anh  thẳng thắn bày tỏ quan điểm

Câu chuyện của anh Hà, chị Tình, chị Lan Anh… cũng là nỗi niềm của biết bao bạn trẻ và những NTNT đang sinh sống, lập nghiệp tại các đô thị lớn suốt nhiều năm qua. Và do vậy- Giấc mơ hoa về một ngôi nhà của mình của nhiều NTNT vẫn còn là “mơ về nơi xa lắm”.

Cách đây chưa lâu, khi đề cập đến việc có dự án nhà ở xã hội giá thành ngang ngửa nhà thương mại, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, nhà ở xã hội không bị khống chế giá. Trước đây, khi có gói 30 nghìn tỷ đồng, nhà ở xã hội buộc phải định giá dưới 15 triệu đồng/m² mới đủ điều kiện vay gói trên. Sau khi kết thúc gói này, nhà ở xã hội có xu hướng tăng giá. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ bị khống chế lợi nhuận không được vượt quá 10%. 

Thống kê từ Sở Xây Dựng TP.HCM cho thấy, giai đoạn 2015-2020 đã có khoảng 15.700 căn hộ thuộc chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp được đưa ra thị trường. Con số này dù có cao hơn giai đoạn trước nhưng vẫn là rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây Dựng TP.HCM – ông Phạm Đăng Hồ cho biết: Thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội rất thấp, chiếm khoảng 3% tổng tỷ trọng sàn xây dựng, và rõ ràng là có sự lệch pha trong đầu tư. Thứ nhất là do quỹ đất không có, giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng rất cao nên khi phát triển nhà ở xã hội thì nhà đầu tư khó đảm bảo thu hồi vốn hoặc giá thành không phù hợp để người thu nhập thấp vươn tới. Những vướng mắc về pháp lý, quỹ đất khiến việc phát triển nhà ở xã hội còn chậm”.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *