LTS: Thời gian qua, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo kịp thời, cùng sự vào cuộc của các bộ, ngành và địa phương nên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam được kiểm soát và phát triển ổn định, lành mạnh, kể cả giai đoạn chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh COVID-19 như năm 2020 vừa qua. Tuy nhiên từ đầu năm 2021 đến nay, đã xảy ra hiện tượng tăng nóng giá đất ở nhiều địa phương trên cả nước.

Đáng chú ý là giá BĐS đất nền có hiện tượng tăng nóng, cục bộ ở một số địa phương nhưng lại tăng rất nhanh. Điển hình là một số vùng ven tại Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, Phú Thọ, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận… Điều này khiến nhiều người dân bỏ cả công việc, sản xuất kinh doanh để kinh doanh đất, tạo nên hiện tượng “sốt”, dẫn đến nhiều rủi ro.

Theo số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thời gian qua, giá đất ở nhiều nơi tăng trung bình 10% sau một tháng, thậm chí một số nơi tăng 2 - 3 lần chỉ trong 1-2 tháng.Trước diễn biến gia tăng giá đột biến của đất cùng dòng tiền đổ mạnh vào kênh đầu tư có giá trị vốn hoá cao, các chuyên gia cho rằng, một kịch bản sốt đất đã và đang tái diễn như chu kỳ của một thập kỷ trước. Nguy cơ vỡ bong bóng là điều có thể xảy ra...

Nguyên nhân gây “sốt đất”

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Thời gian qua, nhiều địa phương đã quan tâm và bắt đầu triển khai các quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, trong đó có việc triển khai lập quy hoạch tỉnh theo quy định của Luật Quy hoạch  (QH) 2017. Bao gồm QH đầu tư, phát triển các dự án đô thị (DADT), nhà ở, hạ tầng kỹ thuật quy mô lớn; đồng thời, nâng cấp đô thị một cách đồng bộ.Tuy nhiên, việc lập và công bố QH của một số địa phương cũng chưa được công khai, minh bạch để định hướng kịp thời cho người dân và doanh nghiệp (DN). Lợi dụng “kẽ hở” này, nhiều nhà đầu tư, kinh doanh BĐS tranh thủ đẩy giá đất lên cao để trục lợi. Đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá đất lên cao như thời gian qua; Tiếp theo là trong thời gian dịch bệnh, lãi suất tiền gửi ở các ngân hàng thương mại đều rất thấp nên không còn hấp dẫn người dân. Cùng đó, nhiều nhà đầu tư thắng lớn từ thị trường chứng khoán và chuyển hướng sang BĐS, bởi họ cho rằng đây là giao dịch an toàn, hiệu quả và có cơ hội cho tương lai; Đồng thời, việc đầu tư phát triển các DA về nhà ở, BĐS, đô thị cũng còn nhiều khó khăn, đặc biệt là thủ tục về pháp lý về đất đai, đầu tư, xây dựng… Khiến nguồn cung hạn chế, chưa đáp ứng được cầu.

Trong khi đó, phát triển các nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội cho đối tượng người nghèo ở đô thị, công nhân khu công nghiệp (KCN) lại chưa được các địa phương quan tâm đúng mức, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu, chưa đáp ứng đủ yêu cầu, nhu cầu của người dân hiện nay; Nguyên nhân nữa là việc một số địa phương thực hiện lộ trình điều chỉnh giá đất với mức tăng từ 15 – 20%, dù việc tăng giá đất này chưa ảnh hưởng nhiều đến các giao dịch BĐS hiện nay bởi các sản phẩm này đã được giao đất và đầu tư từ giai đoạn trước đây, nhưng chủ trương tăng giá đất đã ảnh hưởng đến tâm lý cả người bán và mua. Điều này cũng khiến thị trường BĐS tăng giá.

Cảnh thường thấy mỗi khi đất lên cơn sốt.

Còn theo chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh: Nhiều người cho rằng, năm 2021đầu tư BĐS sẽ vẫn là một kênh hấp dẫn. Thứ nhất, vì liên quan tới vấn đề QH, đô thị hoá, một loạt QH mới được công bố hoặc được điều chỉnh. Những QH đó thông thường sẽ hoặc là dự định QH, hoặc là đã QH hay dựa vào QH theo tin đồn. Cả 3 loại đó đều tác động tích cực đến thị trường BĐS. Nên QH vừa là nguyên nhân trực tiếp vừa là cái cớ tạo ra các cơn sốt đất, vì thế tất cả các cơ quan quản lý phải rất có trách nhiệm trong vấn đề QH. Cần cảnh báo cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những vụ đầu cơ đất đai khi chưa đầy đủ thủ tục, thậm chí là vi phạm pháp luật. Cơ quan quản lý cũng cần giám sát chặt dòng tiền vào việc đầu cơ hay đầu tư BĐS, đặc biệt là khi tạo ra những cơn sốt đất; Thứ hai, kinh tế Việt Nam năm 2021 sẽ vẫn còn khó khăn do dịch bệnh nên người ta vẫn phải tìm các kênh đầu tư khác ngoài sản xuất kinh doanh. Nếu năm 2020 là năm bùng nổ của thị trường chứng khoán Việt Nam và trên thế giới thì tương tự năm 2021 cùng với chứng khoán, khả năng thị trường BĐS cũng sẽ trở thành một kênh thu hút vốn; Thứ ba, hiện nay nguồn cung tiền vốn tương đối dày, lạm phát đang đứng ở mức thấp cũng là những điều kiện khá thuận lợi để người ta tính toán đầu tư BĐS; Thứ tư, theo nhận định của nhiều người, giá BĐS trong suốt năm 2020 hầu như đi ngang, thì năm 2021 khả năng BĐS giảm giá gần như sẽ không xuất hiện, khiến người ta đua nhau đầu tư BĐS, điều này sẽ kéo giá BĐS lên thay vì mong muốn trước đó là giá sẽ giảm xuống; Thứ năm, nếu trước đây BĐS chỉ tập trung vào đô thị lớn thì trong 2-3 năm gần đây, thị trường và những cơn sốt BĐS lan ra nhiều tỉnh, thành khác. Vì thế, ngay từ đầu năm, nhiều người đã dự đoán là BĐS năm 2021 sẽ phục hồi và phát triển mạnh hơn so với năm 2020.

 Tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, ít người lường tính đến khả năng thị trường BĐS nóng lên sẽ chứa đựng nhiều rủi ro – Bởi hầu hết BĐS đều liên quan đến QH, vì thế, việc lập QH, triển khai thực hiện QH, thay đổi điều chỉnh QH sẽ mang lại những rủi ro lớn cho nhà đầu tư, nhất là khi giá đất lên nhanh và ở mức quá cao.Đồng thời, sẽ có những rủi ro về mặt đầu cơ theo tin đồn bởi có khá nhiều đợt “sốt đất” hiện tại đều mang tính tin đồn, có tính đầu cơ, thậm chí là đầu cơ có tổ chức. Mặt khác, nếu tham gia vào thị trường BĐS mà dựa vào đòn bẩy tài chính, hay nói cách khác là vốn đi vay, vốn lưu động thì cần lường trước hai rủi ro lớn nhất: Trước hết, lãi suất có thể quay trở lại tăng lên chứ không thấp như hiện nay do nguy cơ lạm phát là đang có; Sau nữa, liên quan tới các cơn sốt đất, mô hình luôn tạo ra một nhóm người có lợi và người chịu thiệt, mà người chịu thiệt hầu như là người ôm đất cuối cùng khi thị trường hết sốt và thậm chí là đóng băng.

Như vậy, điều quan trọng là mỗi một nhà đầu tư hay đầu cơ tự xác định, họ đang nằm ở đâu, trong tốp nào của nhóm tham gia vào cơn sốt đất. Quan trọng nữa là nếu họ chỉ đầu tư bằng vốn sẵn có thì cùng lắm chỉ bị đóng băng tài sản đã đầu tư, nhưng nếu rơi vào trạng thái đi vay hoặc đòn bẩy quá lớn thì có thể sẽ rơi vào phá sản, khánh kiệt và nhiều bi kịch buồn khác nữa – Nếu cứ lao vào những cơn sốt đất theo tin đồn. Nên các nhà đầu tư cần rất tỉnh táo khi đầu tư, đầu cơ – Đặc biệt là những vụ đầu cơ đất đai khi chưa đầy đủ thủ tục, thậm chí là vi phạm pháp luật. Bởi thực tế cho thấy –  Hiện thị trường BĐS có tình trạng  giao dịch các sản phẩm không đủ điều kiện pháp lý. Nhiều dự án (DA) chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật đã giao dịch, thậm chí giao dịch cả đất rừng, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư phát triển các dự án BĐS. Đây là những giao dịch không đảm bảo yêu cầu pháp lý, tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi người dân ồ ạt đầu tư vào sản phẩm này.

 “Thuốc đặc trị cắt sốt”.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Để hạ nhiệt giá đất trong thời điểm hiện nay, Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành tập trung xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh BĐS để tháo gỡ khó khăn, nhất là tháo gỡ về trình tự, thủ tục đầu tư. Đồng thời Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam kiểm soát chặt chẽ tín dụng, nhất là tín dụng trong BĐS để tránh “rủi ro kép” trong lĩnh vực này. Chính phủ cũng đã chỉ đạo các địa phương tập trung đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, công nhân khu công nghiệp.

Cũng theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh – Về phía Bộ Xây dựng, Bộ đề nghị thời gian tới các địa phương tập trung hoàn thiện và phê duyệt các đồ án QH; trong đó chú ý đến các dự án phát triển đô thị, nhà ở đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật – xã hội; đảm bảo đầy đủ tính pháp lý cho các DA BĐS và kiểm soát giao dịch BĐS…Các địa phương cần công bố công khai thông tin về QH tiến độ triển khai DA nhằm minh bạch thông tin; ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ để đẩy giá, trục lợi. Bộ Xây dựng cũng đề xuất phải có biện pháp chặt chẽ quản lý tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách phân lô đất, bán nền tại một số khu vực chưa được phép đầu tư. Quản lý, kiểm soát việc mua đi, bán lại các giao dịch BĐS trao tay nhiều lần, đặc biệt quản lý thật tốt các tổ chức, môi giới kinh doanh BĐS tham gia giao dịch. Các DN BĐS cũng phải thực hiện nghiêm túc trình tự, thủ tục đầu tư, nhất là thủ tục về giao đất, đầu tư xây dựng, dự án đầu tư kinh doanh BĐS do DN thực hiện…Đặc biệt – Bộ Xây dựng khuyến cáo người dân, DN đang quan tâm đến lĩnh vực BĐS hết sức bình tĩnh, cảnh giác với những thông tin đồn thổi. Khi có nhu cầu mua BĐS cần tìm hiểu, xem xét kỹ hồ sơ pháp lý của DA và chỉ giao dịch với những sản phẩm có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đúng quy định của pháp luật.         Song song – Chính phủ đã chỉ đạo các địa phương tập trung đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, công nhân KCN…

Còn Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) thì đưa ra liều thuốc đặc trị khác, với đề xuất Thủ tướng xem xét các giải pháp đặc trị “sốt đất”, trong đó HoREA đề xuất sử dụng hàng loạt công cụ thuế nhằm hạn chế đầu cơ nhà đất. Cụ thể, HoREA đề xuất ban hành Thuế chống đầu cơ nhà đất; Thuế người sở hữu nhiều nhà đất; Thuế chậm đưa đất vào sử dụng và Thuế bất động sản (BĐS)…

Giải pháp siết tín dụng vào BĐS cũng là liều thuốc đặc trị đưa đề xuất để hạ sốt đất…

*Bong bóng đã…xì hơi

Thực tế cho thấy: Hiện tại, cơn sốt đất tại nhiều địa phương đã hạ nhiệt. Cùng đó xuất hiện việc nhiều nhà đầu tư vội vã rao bán nhằm cắt lỗ sâu hơn. Thay vì sự hoạt động ồn ào của các “cò đất”, thì nay nhiều người đầu tư kiểu “lướt sóng” đã phải tự rao bán.

Đơn cử như ở huyện Bình Chánh TP HCM, cơn sốt đất hạ nhiệt rất nhanh. Chừng 2 tuần trước, đất ở các xã Phạm Văn Hai, Lê Minh Xuân hoặc là khu dân cư Vĩnh Lộc B được “định giá” trên 32 triệu đồng 1m2, thì nay giảm từ 5-7đồng/1 m2, tùy theo vị trí đất. Trên các cây xanh, trụ điện ven đường, dán chi chít các quảng cáo bán đất nền. Một người dân “ôm đất” ở khu dân cư Vĩnh Lộc B cho biết, một phần thì tự dán quảng cáo, phần nữa thì thuê “cò đất” nhưng vẫn không có người mua. “Tôi mua được 200 m2 đất hồi trước Tết, giá 33 triệu đồng /1m2. Nay chỉ cầu bán được 30 hoặc 27 triệu/1m cũng không ai mua. Chưa tới nửa năm đã mất 600 triệu đồng”. Tuy nhiên, thực trạng giá đất sẽ tiếp tục rơi tự da chưa dừng ở đó vì theo theo giới “cò đất” rất thạo nghề thì, nếu trong vòng 1 tuần nữa vẫn không bán được thì chuyện lỗ tiền tỷ là có thể thấy trước. Ngay như điểm nóng về đất tại TP HCM là TP Thủ Đức thì nay cũng rơi vào cảnh “chợ chiều” hiu hắt. Các khu đất phân lô bán nền tại phường Phú Hữu giá giảm sâu; từ 8triệu đến 12, thậm chí 16 triệu đồng/1m2 nhưng cũng không có nhiều giao dịch và hầu như không có giao dịch  thành công. Nhìn chung, nếu so với 1 tháng trước, thì hầu hết giá đất tại TP HCM đã giảm trung bình 20%.

Tương tự các địa phương khác cũng rơi vào cảnh chợ chiều ngả về tối mưa buồn hiu hắt: Các huyện Bàu Bàng, Dầu Tiếng, thị xã Bến Cát, Tân Uyên (tỉnh Bình Dương); Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh, thị xã Phước Long, TP Đồng Xoài (tỉnh Bình Phước), khiến hâu hết nhà đầu tư  vô cùng lo lắng, muốn bán cắt lỗ, chỉ mong thu lại được khoản tiền đã bỏ ra, nhưng cũng rất khó khăn.

Ảnh minh hoạ

Tình hình trên cũng diễn ra tại Hà Nội, các Q.Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, BĐS đang được các sàn giao dịch rao bán cắt lỗ sâu. Đơn cử, tại một DA ở Q.Cầu Giấy, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 79m2 ở thời điểm mở bán từ năm 2017 giá 4,2 tỷ đồng/căn, tương đương 53,2 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại, nhiều cư dân rao bán một căn hộ tương tự với mức giá chỉ hơn một nửa chút, khoảng 2,3 tỷ đồng/căn…Mà vẫn cứ càng mong khách càng thấy…vời xa hy vọng. Tuy nhiên, giảm sâu nhất phải kể đến khu vực H.Thạch Thất, một “chính chủ” rao bán “cắt lỗ” lô đất nền 90m2 tại xã Tân Xã với giá 510 triệu đồng (mới chỉ là giao giá mà chừng 5 tuần qua vẫn không ai hỏi). Trong khi trước đó chừng 2 tháng, vẫn mảnh đất ấy có giá 1 tỷ đồng, trong khi “lãi mẹ” vẫn tiếp tục “đẻ lãi con”, cứ mỗi sáng tỉnh dậy thấy hoảng hốt vì cục lãi, nợ lơ lửng trước mặt…Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS: Quý 2/2021, giá BĐS nhiều nơi sẽ tiếp tục giảm giá, thậm chí giảm sâu  để cắt lỗ. Sẽ nhiều nhà đầu cơ sẽ rời khỏi thị trường khiến lực cầu đầu tư sẽ giảm mạnh.Đồng thời, nhờ sự can thiệp của Nhà nước, thị trường đã bình ổn trở lại…Ông Mai Văn Phấn – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TNMT) nhận định, sau khi các địa phương công khai thông tin, tình trạng sốt đất hạ nhiệt. Bà Nguyễn Thị Hồng – Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, ngân hàng áp dụng một số công cụ kiểm soát rủi ro tín dụng vào BĐS. Và điều này cũng đã “chặn” được dòng tiền chảy vào BĐS khi xuất hiện tình trạng “bong bóng”. Còn theo Lãnh đạo một DN BĐS: Thực tế thị trường có hai trường hợp bán lỗ: lỗ thật và lỗ ảo. Những DA lỗ thật là đang tranh chấp, vướng pháp lý, bán cắt lỗ để tránh ôm hàng hoặc một vài người khó khăn đột xuất về tài chính… khách hàng muốn “bỏ của chạy lấy người”. Lỗ ảo là giá chênh lệch giữa lần mở bán đầu với lần mở bán sau. Người mua đầu tư có thể lời từ khoảng 10% – 20% so với người mua những đợt sau.  Vì vậy, dù có bán lỗ 5% – 10% họ vẫn còn lợi nhuận. Nhưng họ rao là “bán cắt lỗ” để tạo sự hấp dẫn thu hút người mua.

Dù thế – Không thể phủ nhận rằng: Nhiều nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư theo phong trào hiện đã, đang và sẽ phải ôm sầu vì nợ nần do phải vay lãi..

Bộ Xây dựng cho biết, tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ Tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống

Trước tình trạng sốt đất nền xảy ra trong thời gian qua, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng chính quyền các địa phương đã vào cuộc rất mạnh mẽ kiểm soát các hoạt động mua – bán trái quy định pháp luật. Đồng thời khuyến cáo người dân cảnh giác trước những tin đồn thất thiệt, tạo sóng gây sốt đất để trục lợi.

Đặc biệt mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương liên quan đến tình trạng sốt đất ảo tại một số địa phương thời gian gần đây. Văn bản nêu rõ, thời gian gần đây, giá đất một số địa phương một số khu vực tăng lên một cách đột biến gây nên hiện tượng sốt ảo làm ảnh hưởng đến điều hành phát triển kinh tế xã hội và việc triển khai các DA đầu tư. Để chấn chỉnh tình trạng nêu trên nhằm đảm bảo môi trường đầu tư, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế xã hội, Bộ tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, TP. trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và các Sở, ngành liên quan tăng cường quản lý chặt chẽ các DA BĐS, nhất là DA BĐS hình thành trong tương lai, đảm bảo việc đưa BĐS vào kinh doanh chuyển nhượng DA BĐS phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. 

 Đồng thời, Bộ cũng đề nghị các địa phương công bố công khai thông tin về QH, kế hoạch để người dân tiếp cận các thông tin chính thống, không bị nhiễu thông tin, để tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá đẩy giá đất, giá BĐS  lên cao nhằm thu lợi bất chính và có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dược phê duyệt. Đồng thời, đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến các quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh BĐS…để người dân hiểu được và tránh bị lợi dụng trục lợi. 

Văn bản nêu rõ: Đề nghị UBND TP. trực thuộc Trung ương chỉ đạo thực hiện và báo cáo kết quả thực hiện về Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 31/5/2021.

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *